Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Dalam merencanakan sebuah bangunan kita harus bisa menghitung berapa harga bangunan yang kita rencanakan. Maka yang kita perlukan adalah RAB (Rencana Anggaran Biaya). Disini saya akan membahas tentang RAB tetapi tidak terlalu dalam hanya beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang RAB, belum sampai cara menghitung RAB.

 1. Pengertian RAB

Rencana Anggaran Biaya adalah suatu bangunan atau proyek adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah,serta biaya- biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek.

Anggaran biaya merupakan harga dari bahan bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat. Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda- beda di masing- masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah tenaga kerja.

Dalam menyusun Anggaran Biaya dapat dilakukan dengan 2 cara berikut :

1.Angka biaya kasar

Sebagai Pedoman dalam menyusun anggaran biaya kasar digunakan harga satuan tiap meter persegi (mk2) luas lantai. Anggaran kasar dipakai sebagai pedoman terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti.

Walaupun namanya anggaran biaya kasar, namun harga satuan tiap m2 luas lantai tidak terlalu jauh berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.

Dibawah ini diberikan sekedar contoh, untuk dapat menggambarkan penyusunan anggaran biaya kasar yaitu :

Bangunan Induk 10 X 8 = 80 m2 dikalikan harga satuan yaitu Rp Rp 150.000 = Rp 12.000.000

Jadi dapat disimpulkan adalah harga perm2 bangunan induk tsb adalah Rp 12.000.000 perm2 nya

2 Angka biaya teliti

Yang dimaksud anggaran biaya teliti adalah Anggaran Biaya Bangunan atau proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat sesuai dengan ketentuan dan syarat- syarat penyusunan anggaran biaya. Pada anggaran biaya kasar sebagaimana diuraiakan terdahulu, harga satuan dihitung berdasarkan harga taksiran setiap luas lantai m2. Taksiran tsb haruslah berdasarkan harga yang wajar dan tidak terlalu jauh berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.

Sedangkan penyusunan anggaran biaya yang dihitung secara teliti,didasarkan atau didukung oleh :

a. Besteks

Gunanya untuk menentukan spesifikasi bahan dan syarat- syarat teknis

b. Gambar bestek

Gunanya untuk menetukan/menghitung besarnya masing- masing volume pekerjaan

c. Harga Satuan pekerjaan

Didapat dari harga satuan bahan dan harga satuan upah berdasarkanperhitungan analisa BOW

BOW Singkatan dari Bugerlijke Openbare Werken ialah suatu ketentuan dan ketetapan umum yang ditentukan oleh Dir BOW tanggal 28 Februari 1921 Nomor 5372 A Pada zaman pemerintahan Belanda. Di Zaman sekarang BOW diganti dengan HSPK, yang tentunya tiap kota maupun kabupaten mengeluarkan HSPK dan setiap tahun ada pergantian.

Demikian keterangan tentang arti dari Rencana Anggaran Biaya yang mungkin begitu awam bagi orang yang belum pernah membangun.

2. Jenis – Jenis Rencana Anggaran Biaya

1.    Rencana Anggaran Biaya Kasar (Taksiran) untuk Pemilik.

Rencana Anggaran Biaya dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akanmelaksanakan ide / gagasan untuk membangunan proyek atau tidak (biasanya masih di bantu dengan Studi Kelayakan Proyek). Rencana Anggaran Biaya kasar ini juga di pakai sebagai pedoman terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti. Rencana Anggaran Biaya ini dibuat masih kasar / global sekali dan biasanya dihitung berdasarkan harga satuan tiap meter persegi luas latai atau dengan cara yang lain.

2.   Rencana anggaran Biaya Pendahuluan

Oleh Konsultan PerencanaPerhitungan anggaran Biaya ini dilakukan setelah gambar rencana (desain) selesai dibuat oleh konsultan Perencana. Perhitungan anggaran biaya ini lebih teliti dan cermat sesuai ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.Penyusunan anggaran biaya ini di dasarkan pada :

a.Gambar Bestek                                                                                     Gunanya untuk menentukan / menghitung besarnya volume masing – masing pekerjaan.

b.Bestek atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)                                 

Gunanya untuk menetukan spesifikasi bahan dan syarat-syarat teknis.

c.Harga Satuan Pekerjaan                                                                                       Dihitung dari harga satuan bahan dan harga satuan upah berdasarkan perhitungan analisa  BOW.

3.   Rencana Anggaran Biaya

Detail oleh Kontraktor Anggaran Biaya ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana(gambar bestek dan RKS), dan pembuatannya lebih terperinci dan teliti karena sudahmemperhitungkan segala kemungkinan ( melihat medan, mempertimbangkan metode-metode pelaksanaan, dsb ). Rencana Anggaran Biaya ini kemudian dijabarkan dalam bentuk penawaran oleh kontraktor pada waktu pelelangan, dan menjadi harga yang pasti(fixed price) bagi pemilik setelah salah satu rekanan ditunjuk sebagi pemenang dan Surat Perjanjian Kerja (SPK) telah ditanda tangani.

4.    Anggaran Biaya sesungguhnya (Real Cost)

setelah proyek selessai Bagi pemilik fixed price yang tercantum dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi tambah dan kurang (meer & minder werk). Bagi kontraktor nilai tersebut adalah penerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran yang sesungguhnya (Real cost) yaitu segala yang kontraktor keluarkan untuk menyelesaikan proyek tersebut.Besarnya real cost tersebut hanya diketahui oleh kontraktor sendiri. Penerimaan di atas dikurangi Real Cost adalah laba diperoleh oleh kontraktor.

3. Fungsi Rencana Anggaran Biaya

Secara Umum ada 4 Fungsi Utama dari Rancanga Anggaran Biaya (RAB) :

1.    Menetapkan jumlah total biaya pekerjaan yang menguraikan masing masing item pekerjaan yang akan dibangun. RAB harus menguraikan jumlah semua biaya upah kerja, material dan peralatan termasuk biaya lainnya yang diperlukan misalanya perizinan, kantor atau gudang sementara, fasilitas pendukung misalnya air dan listrik sementara.

2.    Menetapkan Daftar dan Jumlah Material yang dibutuhkan. Dalam RAB harus dipastikan jumlah masing masing material disetiap komponen pekerjaan. Jumlah material didasarkan dari volume pekerjaan , sehingga kesalahan perhitungan volume setiap komponen pekerjaan akan mempengaruhi jumlah material yang dibutuhkan. Daftar dan Jenis material yang tertuang dalam RAB menjadi dasar pembelian material ke Supplier.

3.     Menjadi dasar untuk penunjukan/ pemilihan kontraktor pelaksana. Berdasarkan RAB yang ada , maka akan diketahui jenis dan besarnya pekerjaan yang akan dilaksanakan. Dari RAB tersebut akan kelihatan pekerja dan kecakapan apa saja yang dibutuhkan. Berdasarkan RAB tersebut akan diketahui apakah cukup diperlukan satu kontraktor pelaksana saja atau apakah diperlukan untuk memberikan suatu pekerjaan kepada subkontraktor untuk menangani pekerjaan yang dianggap perlu dengan spesialis khusus.

4.    Peralatan peralatan yang dibutuhkan dalam pelaksanaan pekerjaan akan diuraikan dalam estiamsi biaya yang ada. Seorang estimator harus memikirkan bagaimana pekerjaan dapat berjalan secara mulus dengan menentukan peralatan apa saja yang dibutuhkan dalam pekerjaan tersebut. Dari RAB juga dapat diputuskan peralatan yang dibutuhkan apakah perlu dibeli langsung atau hanya perlu dengan sistim sewa.. Kebutuhan peralatan dispesifikasikan berdasarkan jenis, jumlah dan lama pemakaian sehingga dapat diketahui berapa biaya yang diperlukan.

4. Unsur-Unsur yang Terlibat Dalam Pembangunan

1)    Principal (Owner)

Adalah pihak yang berada dalam posisi pemberi tugas, pihak inilah yang nantinya memiliki/mengguanakan bangunan tersebut.

Syarat :

a)      Memiliki tanah

b)      Memiliki dana/modal

c)      Memiliki surat keputusan otorisasi bagi principal

Kewajiban :

a)      Membayar ongkos bangunan :

•         Honorium perencana

•         Honorium direksi

•         Harga bangunan ditambah keuntungan pemborong

•         Biaya pengurusan izin bangunan

b)      Mengurus izin bangunan

c)      Menunjukkan/menentukan perencana, direksi, dan pemborong

d)     Menandatangani kontrak

e)      Melakukan pengawasan dalam pelaksanaan

Hak :

a)      Mendapatkan izin bangunan

b)      Mendapatkan desain bangunan

c)      Mendapatkan fisik bangunan

d)     Mendapatkan bangunan pengawas

2)    Perencana (Konsultan)

Adalah pihak yang berada pada posisi penerima tugas perencanaan dari principal, oleh karena itu pihak ini harus ahli dalam hal perencanaan bangunan.

Syarat :

a)      Berbentuk perorangan atau badan hokum

b)      Ahli baangunan sehingga bias mewujudkan keinginan principal

Kewajiban :

a)      Perencanaan berkewajiban untuk mewujudkan keinginan/ide principal kedalam bentuk perencanaan (desain) baik dari segi konstruktif, arsitektoris, ekonomis dan fungsional.

b)      Perencanaan berkewajiban mengumpulkan data dan syarat-syarat yang ada kaitannya dengan tugas tersebut.

c)      Perencanaan berkewajiban mendampingi principal dalam seleksi pemborong dan pengawas.

Hak :

Perencanaan berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan/perjanjian.

3)    Kontraktor (Pemborong)

Adalah pihak yang juga sebagai penerima tugas dari principal tapi dalam hal mewujudkan fisik bangunan lapangan.

Syarat :

a)      Memiliki modal

b)      Memiliki tenaga ahli

c)      Memiliki peralatan

d)     Bersifat perorangan/badan hokum

Kewajiban :

a)      Mewujudkan fisik bangunan sesuai dengan bestek/gambar bestek dalam selang waktu yang sudah ditetapkan.

b)      Tunduk dari direksi sepanjang tidak bertentangan dengan pelaksanaan bestek.

c)      Membuat laporan tentang perkembangan pekerjaan pada direksi.

d)     Menjaga keselamatan dan kesehatan kerja.

Hak :

Pemborong berhak menerima kembali biaya bangunan ditambah dengan keuntungan tepat pada waktunya sesuai dengan ketentuan/perjanjian.

4)    Konsultan Pengawas

Adalah suatu pihak yang bertanggung jawab mengawasi jalannya pembangunan yang dilaksanakan oleh pemborong/pelaksana.

Syarat :

a)      Berbentuk perseorangan atau badan hokum

b)      Ahli dalam bidang masing-masing

c)      Diangkat sekaligus merupakan orang kepercayaan principal

Kewajiban :

Konsultan pengawas berkewajiban mengawasi jalannya pekerjaan yang dilakukan pemborong, sesuai dengan ketentuan yang terdapat didalam bestek dan gambar bestek.

Hak :

Konsultan pengawas berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan dan perjanjian.

5. Struktur Organisasi Penyelenggara Pembangunan

Dalam melaksanakan suatu pembangunan terdapat dua badan pengelola, yaitu :

1)    Konsultan Perencana

Adalah suatu bentuk badan usaha atau perorangan yang bergerak dan menjalankan usahanya dalam bidang jasa konsultan perencana dan pengawasan.

Jenis-jenis pelayanan konsultan perencana antara lain :

a)      Perencanaan umum

b)      Jasa survey

c)      Study kelayakan

d)     Perencanaan teknik

e)      Pengawasan

f)       Manajemen

g)      Penelitian

2)    Kontraktor (pemborong)

Adalah suatu badan usaha atau perorangan yang melaksanakan pekerjaan pembangunan dilapangan sesuai dengan kontrak kerja.

Keterkaitan antara Konsultan dengan Kontraktor adalah :

Konsultan dan kontraktor bersama-sama dalam mewujudkan suatu keinginan principal dalam hal perencanaan yang dibuat konsultan dan mewujudkan fisiknya oleh kontraktor yaitu dengan melaksanakan pekerjaan tersebut. Disamping saling koordinasi dan kerjasama dalam pelaksanaan maupun pengawasan mereka juga mendapatkan haknya dari principal yaitu honorium yang sesuai dengan ketentuannya.

6. Perencanaan

Adalah suatu bentuk proses pemberian pekerjaan dari principal kepada arsitek dalam tahapan-tahapan pekerjaan dimulai dari perencana sampai dengan pengawasan pekerjaan dengan memberikan pembayaran jasa kepada perencana menurut persentase harga bangunan.

Hal yang perlu diketahui :

•      Maksud dan fungsi bangunan

•      Luas tanah yang akan dibangun

•      Mengetahui syarat-syarat dari instansi Pemda dalam hal bangunan

•      Keadaan tanah

•      Besar biaya dan keperluan

•      Situasi

Adapun gambar (gambar bestek) yang harus disiapkan oleh arsiteks :

•      Site plan

•      Denah

•      Tampak depan dan samping

•      Potongan-potongan

•      Rencana pondasi

•      Rencana atap

•      Gambar-gambar detail

Langkah-langkah dalam perencanaan :

a)    Sketsa bentuk

b)   Pra rencana

     Merupakan pekerjaan menggambar dengan skala kecil yang berisi denah, potongan-potongan, tampak-tampak, gambar situasi dan perspektif dan digunakan sebagai pedoman.

c)    Gambar bestek

Merupakan gambar lanjutan dari gambar pra rencana dan gambar detail dasar dengan skala yang lebih besar yang membuat lukisan unsure-unsur pembentuk bangunan yang akan diperlukan dilapangan.

d)   Gambar detail

Merupakan gambar penjelasan dengan skala yang lebih besar dari bagian yang sulit dipahami dari gambar rencana pelaksanaan.

e)    Bestek

Adalah lembaran buku yang berisi peraturan dan syarat-syarat atau uraian pekerjaan yang terinci dari bangunan yang akan dikerjakan.

f)    Rencana biaya

Merupakan perhitungan ongkos, bahan-bahan, upah, tenaga kerja, serta biaya-biaya lain.

g)   Pelelangan

Merupakan kegiatan untuk melakukan pemberian pekerjaan secara selektif kepada pemborong yang berhak.

h)   Pelaksanaan

Bestek

•      Bestek berasal dari bahasa Belanda yang berarti peraturan dan syarat-syarat pelaksanaan suatu pekerjaan bangunan atau proyek.

•      Bestek merupakan suatu peraturan yang mengikat atau uraian pekerjaan yang diuraikan sedemikian rupa, terinci cukup jelas dan mudah dipahami.

•      Bestek dibagi atas :

a.     Peraturan umum

b.    Peraturan administrasi

c.     Peraturan dan teknis

Cara Melaksanakan Pekerjaan

Dalam melaksanakan pekerjaan terdapat berbagai cara yaitu :

a)    Dikerjakan sendiri, yaitu : pekerjaan yang dapat dilakukan langsung baik pengadaan bahan dan pengaturan tenaga dapat dilakukan si pemilik, seperti bangunan yang sederhana.

b)   Diborongkan sebagian, yaitu : pemilik menyediakan bahan-bahan dan pelaksanaan pekerjaan diserahkan kepada pemborong dengan perhitungan persentase pengawasan.

c)    Pelelangan, yaitu : pemberian pekerjaan dengan cara menyeleksi pemborong yang akan melaksanakan pekerjaan pelelangan ini khususnya dilaksanakan untuk bangunan pemerintah atau milik bersama.

7. Pelelangan

Setelah perencanaan selesai, tahap berikutnya pihak principal mengadakan penawaran borongan pelaksanaan pekerjaan. Pemborong-pemborong dipanggil untuk mengajukan penawaran atas pelaksanaan bangunan.

Cara pelelangan diatur/dituangkan dalam keputusan presiden

1)    Pelelangan umum, pelelangan ini diberitahukan kepada pemborong-pemborong melalui iklan-iklan atau surat kabar (massa media) yang lain serta mencantumkan syarat-syarat bagi yang berhak mengikuti. Adapun keuntungannya yaitu mendapat harga yang murah karena banyak penawar, tetapi mungkin akan mendapat pemborong yang kurang bonafid/tidak berkualitas.

2)    Pelelangan dibawah tangan (penunjukkan langsung). Dipanggil/ditunjuk satu pemborong yang telah dipercaya kebonafiditasnya, sehingga memberikan harga penawaran secara wajar atau relative tinggi karena tidak ada persaingan.

3)    Pelelangan dengan undangan (terbatas), mengundang beberapa pemborong yang terbatas jumlahnya unutk mengajukan penawaran. Bagi yang tidak memenuhi syarat prakualifikasinya tidak akan diikutsertakan, sehingga bonafiditasnya terjamin. Keuntungannya principal mendapatkan pemborong yang lulus pra kualifikasi, adanya persaingan penawaran dengan harga relative rendah, harga sedang/wajar.

 itu sguys sekilas tentang RAB, semoga bermanfaat yah.

thanks